Boletim

goncalves basse e benetti

08/09/2020

CRÉDITO CONDOMINIAL (COTAS) X RECUPERAÇÃO JUDICIAL

Trata-se de situação enfrentada por grande parte dos condomínios, sobre tudo os mais novos, onde as construtoras permanecem com a propriedade de parte das unidades autônomas.

Uma vez que a construtora entra em regime de Recuperação Judicial, a grande maioria de seus credores acabam ficando sujeitos à habilitação de seus créditos perante o juízo, ou seja, ficam sujeitos ao concurso de credores, todavia, tratando-se do crédito do condomínio relacionado às cotas condominiais, este não se submete ao concurso regrado pela Recuperação Judicial.

Essa situação ocorre em razão da natureza do crédito do condomínio, posto que, além de ser proper rem (própria da coisa), também é necessária para a administração e conservação da coisa, nos termos do artigo 84 da Lei nº 11.101/05, desta forma é tido como crédito EXTRACONCURSAL.

Nas palavras do Ilustre Desembargador LUIS FERNANDO NISHI “Induvidosa a circunstância de que as despesas condominiais têm natureza 'propter rem', cuja função é assegurar a conservação e adequada fruição das unidades e das áreas comuns da edificação, em proveito, não só dos condôminos, mas, também, daqueles que têm interesse na conservação da coisa. Em se tratando de imóvel de propriedade da recuperanda, cabe salientar que não satisfeitas as cotas de sua responsabilidade, os demais condôminos acabam custeando tais despesas, em prol da sua conservação e em benefício geral. Lícito e razoável, portanto, considerar que o débito referente a tais despesas seja satisfeito com prioridade sobre qualquer outro crédito, vez que exigir-se a habilitação do crédito na recuperação judicial não teria outro efeito senão o de sacrificar ainda mais a coletividade condominial.

Neste sentido é que caminha a jurisprudência predominante, vejamos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO Interposição contra decisão que rejeitou exceção de pré- executividade. Despesas condominiais. Título executivo extrajudicial. Prescrição, ilegitimidade ativa e ilegitimidade passiva ad causam não caracterizadas. Não sujeição dos créditos condominiais aos efeitos da recuperação judicial Crédito extraconcursal natureza propter rem. Decisão mantida. Agravo de Instrumento não provido.” (Agravo de Instrumento nº 2107287- 90.2020; Relator (a): Mario A. Silveira; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 11.06.2020)

“Agravo de Instrumento. Ação de cobrança de despesas condominiais. Fase de cumprimento de sentença. Devedora em recuperação judicial. Crédito condominial, que por ser "propter rem" tem natureza extraconcursal. Não sujeito à recuperação judicial. Despesas que se destinam à própria conservação da coisa. Artigo 84, III, da Lei nº 11.101/2005. Extinção da execução rejeitada. Manutenção da decisão agravada. Recurso não provido.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2043406-76.2019.8.26.0000; Relator (a): Cesar Lacerda; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/03/2019; Data de Registro: 26/03/2019)

“DESPESAS DE CONDOMÍNIO AÇÃO DE COBRANÇA CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EXECUTADA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO ADOÇÃO DE MEDIDAS CONSTRITIVAS CABIMENTO. Obrigação de natureza 'propter rem' e que vincula a unidade condominial geradora das despesas, independentemente do processamento da recuperação judicial. Possibilidade de constrição, em regular andamento à execução do crédito extraconcursal. Decisão mantida. Recurso improvido.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2033877-33.2019.8.26.0000; Relator (a): José Augusto Genofre Martins; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 8ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 26/03/2019; Data de Registro: 26/03/2019)

 

Ainda em razão de ser extraconcursal, a cobrança do crédito do condomínio também não é submetida aos prazos de suspensão tratados nos artigos 6º e 52 da Lei nº 11.101/05, não havendo prejuízo quanto a sua exigibilidade em decorrência da instauração da Recuperação Judicial, sendo este o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça – STJ, vejamos:

 

“A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que os créditos de natureza extraconcursal, como os provenientes de despesas condominiais, não se submetem aos efeitos da recuperação judicial, de forma que não há falar em suspensão da sua execução para a preservação da empresa em recuperação.” (AgInt. no REsp. nº 1.822.787/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 25/11/2019).

“A atual jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências. Precedentes.” (AgInt. no REsp. nº 1.646.272/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. em 24/04/2018).

Verifica-se então a existência de proteção jurídica para que o crédito do condomínio possa ser buscado sem a necessidade da habilitação do crédito no processo de Recuperação Judicial, entretanto, é importante destacar que o aquele juízo é responsável e competente quanto a administração do patrimônio da empresa recuperanda, sendo adotada a comunicação por ofício como medida de cautela pelos demais juízos quando do avanço do processo para medidas expropriatórias.

Assim, podemos concluir que o crédito do condomínio que decorre das despesas condominiais vinculadas às unidades autônomas é destacado dos créditos que se sujeitam à Recuperação Judicial, podendo ser exigido apartadamente, o que aumenta a possibilidade de êxito quanto à satisfação do referido crédito.

 

GONÇALVES, BASSE E BENETTI ADVOGADOS ASSOCIADOS.


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