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goncalves basse e benetti

15/05/2020

COVID -19 - REALIZAÇÃO DE OBRAS EM CONDOMÍNIOS - TEMPO DE PANDEMIA

Certamente você que reside, visita ou presta serviços em condomínios enfrenta a questão de realização de obras no interior das unidades ou já ouviu alguém tratar do assunto nas áreas comuns, pois temos determinações de isolamento social, sendo que como mencionamos em matéria anterior alguns síndicos fecharam inclusive as áreas comuns para evitar a aglomeração de pessoas.

 

Fato é que o isolamento social causou o aumento abrupto de população nos condomínios, pois crianças, adultos e idosos estão em suas residências, trabalhando, estudando, realizando cursos em sua maioria por vídeo conferência e necessitam de maior concentração, sem contar os afazeres diários.

 

Os barulhos causados por obras (instalação de pisos, revestimentos, demolição de paredes, cortes de cerâmicas, instalação de armários) realizadas atrapalha o andamento das tarefas e além disso, traz consequências negativas e aumento de estresses e pode acarretar prejuízos a saúde física e mental dos condôminos.

 

Se não bastasse, a realização de obras nos condomínios não contribui para a prevenção, posto que o entra e sai de prestadores de serviços é diário não havendo possibilidade de controle por parte da administração, sendo necessário a intervenção do sindico limitando e proibindo.

 

Por isso, surgem muitos questionamentos e o principal é, o sindico tem realmente o poder de paralisar e negar o início de obras no interior da unidades, geralmente os condôminos para argumentarem e questionarem em favor dizem: E o meu Direito de Propriedade?

 

Para esclarecer tais dúvidas e também direcionar os síndicos de como agirem em caso de paralisação e proibição de início de obras não necessárias, abaixo tecemos alguns comentários e ao final apresentamos a conclusão com a conduta adequada.

 

Evolução das principais orientações e determinações, tanto de entidades particulares quanto do Poder Público

 

a. A Organização Mundial de Saúde declarou pandemia de coronavirus (Covid-19) em decorrência do aumento no número de casos em escala mundial;

b. Poderes Executivo e Judiciário (Estadual e Federal) determinaram medidas buscando impedir a aglomerações de pessoas, incluindo a suspensão de eventos oficiais, shows, funcionamento das escolas públicas e privadas, teatros, cinemas, audiências em casos não urgentes, etc;

c. Há recomendação e sugestão publicada pela AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios em São Paulo), no que tange ao cancelamento de Assembleias e Reuniões;

d. Diversas orientações expedidas pelos Conselhos de Classes, como da Ordem dos Advogados do Brasil e suas respectivas subseções, inclusive a de Barueri;

e. Determinação de Quarentena iniciada no Estado de São Paulo (645 municípios) no dia 24 de Março de 2020;

f. Aprovação do Estado de Calamidade Pública no Brasil e;

g. Atualmente, no Estado de São Paulo, a quarentena foi prorrogada até o dia 10 de Maio de 2020, conforme Decreto nº. 64.881/2020.

 

Limitação do Direito de Propriedade

 

O Direito de propriedade é o direito dos indivíduos que neste caso vamos abordar como proprietários de unidades de condomínios, tem sob sua respectiva propriedade e é garantido também por nossa Carta maior no inciso XXII do Artigo 5º:

 

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (...)

 

XXII - é garantido o direito de propriedade; (...)

 

Assim, proprietário tem, para com sua propriedade, o direito de uso, gozo e disposição, conforme artigo 1228 do Código Civil de 2002.

 

•O direito de uso consiste em extrair da coisa todos os benefícios ou vantagens que ela puder prestar, sem altear-lhe a substância;

•O direito de gozo consiste em fazer a coisa frutificar e recolher todos os seus frutos;

•O direito de disposição consiste em consumir a coisa, gravá - lá com ônus, aliená-la ou submetê-la a serviço de outrem.

 

Quando trata-se da vida condominial é de ciência do proprietário que tal Direito sofre algumas interferências e limitações, posto que o Direito Coletivo tem preferência sobre o Direito Individual de propriedade que sofre limitações pela própria Convenção Condominial, e também por legislação, determinações e inclusive orientações, ainda mais em um estado como o atual:

 

Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

 

O que temos dos dispositivos acima, portanto, é que o direito de propriedade do condômino, mesmo que pudesse ser entendido como absoluto e oponível erga omnes, passou a ser exercido de acordo com sua função social, ou seja, a utilização da propriedade sem o abuso do direito.

 

Nas palavras de J. M. de Carvalho (Repertório Enciclopédico do Direito Brasileiro. Rio de Janeiro: Borsói, 1960, vol. 18, p. 41), o direto de propriedade é essencialmente social, preponderando o interesse geral, ou, quando não, os princípios da solidariedade social. O direito de propriedade sofre, assim, as restrições que as necessidades da vida social determinam, em obediência ao velho axioma jurídico de que a ninguém é lícito lesar direitos alheios.

 

Por isso a decisão do síndico de suspender as obras nas referidas unidades se vê correta, uma vez que o Direito maior tutelado é a VIDA e não fere o Direito de Propriedade.

 

Limitação do Direito de ir e vir

 

Por todo Brasil, nesses últimos meses, tivemos notícias de que Praias, Parques, Praças, dentre outros estabelecimentos públicos e particulares foram fechados para a utilização da sociedade, como forma de prevenção da propagação do vírus (covid-19).

 

No Estado do Rio de Janeiro, por exemplo, fechou a Cidade para visitantes, proibindo a chegada de ônibus fora da região metropolitana, com restrição de comércios públicos e privados, exceto os de atendimento essencial.

 

Podemos dizer que as medidas restritivas de liberdade de locomoção e reunião, inclusive a determinação de isolamento e quarentena, são perfeitamente cabíveis do ponto de vista da legislação nacional e do ordenamento universal dos Direito Humanos, haja vista, que com essas medidas adotadas, a vida é protegida.

 

É importante ressaltar que a obediência ao quanto previsto na Lei nº 13.979/20 é obrigatória: “As pessoas deverão sujeitar-se ao cumprimento das medidas previstas (…) e o descumprimento delas acarretará responsabilização, nos termos previstos em lei”, e que a responsabilização está definida na Portaria Interministerial nº 5, de 17 de março de 2020, que prevê as diversas práticas possíveis de quem não se sujeitar às suas determinações.

 

São crimes possíveis:

 

“Infração de medida sanitária preventiva” (art. 268 do Código Penal) e “desobediência” (art. 330 do Código Penal). Embora não prevista diretamente na Portaria, há ainda a possibilidade do cometimento da resistência, prevista no artigo 329 do Código Penal, além de outros.

 

Um exemplo atualmente em que o modelo de impedir o Direito de ir e vir trouxe resultados, foi adotado pela Nova Zelândia (O país estabeleceu níveis de restrição de circulação de pessoas e de isolamento social - lockdown), sendo que algumas pessoas que insistiram em sair de suas residências foram presas, tudo com intuito de prevenção do coronavirus (COVID-19), o que foi noticiado pela imprensa mundial. https://g1.globo.com/fantastico/noticia/2020/05/03/coronavirus-nova-zelandia-esmaga-curva-de-contagio-e-vira-exemplo-para-o-mundo.ghtml

 

Por isso, claro que temporariamente é necessário, existir limitações no uso de áreas comuns do condomínio, transito de pessoas, limitação de pessoas no uso do elevador, paralisação de obras, suspensão de início de novas obras, tudo em prol da coletividade não só do condomínio, mas de todo País.

 

Decisões judiciais

 

Certamente essa questão não ficaria de fora de apreciação pelo Poder Judiciário sendo que existem espalhadas pelo Brasil algumas decisões, mencionando questões de saúde, questões de barulhos haja vista o home office, estudos praticados atualmente e principalmente no sentido de evitar ao máximo a circulação de pessoas nos condomínios e consequentemente a propagação do vírus (COVID-19).

 

Por isso, colacionaremos trechos de algumas decisões de Juízes e Desembargadores, demonstrando e amparando a decisão do sindico em suspender temporariamente a realização de obras nas unidades:

 

Em São Paulo, 32ª Câmara de Direito Privado, ao decidir pelo não provimento do Agravo de Instrumento n.º 2064890-16.2020.8.26.0000, assim mencionou no Acórdão:

 

“(...) Como se vê, infortunadamente, iniciada a reforma na unidade condominial do agravante, a execução foi suspensa diante da situação extraordinária hoje vivenciada, não havendo como ser deferida a tutela de urgência postulada, sob pena de se colocar em perigo todos os demais condôminos, com evidente agravamento dos riscos de contaminação e proliferação do COVID-19 se autorizada a continuidade das obras no apartamento. (...)

 

Ou seja, embora lamentável em todos os aspectos a situação pela qual atravessa o agravante, mantém-se suspensa a execução da reforma em seu apartamento, porquanto imprescindível a restrição de circulação de pessoas no condomínio agravado, haja vista as necessárias e rigorosas medidas restritivas para contenção da propagação do vírus COVID-19, em atenção às orientações dos Poderes Públicos Estadual e Municipal. (...)”

 

No Distrito Federal a Juíza de Direito da 19ª Vara Cível de Brasília RENATO CASTRO TEIXEIRA MARTINS, assim fez constar em trecho da decisão em sede de Decisão Interlocutória Liminar no processo n.º 0710266-35.2020.8.07.0001:

 

“(...) De acordo com a tese da inicial, o réu é proprietário de uma unidade imobiliária localizada no Condomínio autor e está prestes a iniciar obras de reforma.

Alegando que a obra causará vários problemas aos moradores nesta época de confinamento, requereu a concessão de tutela provisória para impedir a realização da reforma até que cesse o período de calamidade pública.

(...)Evidentemente, a circulação dos trabalhadores da obra nas dependências do Condomínio, conquanto restrita, prejudica o necessário confinamento. Aliás, coloca em risco os próprios trabalhadores.

Por outro lado, presumo que vários moradores do Condomínio estejam trabalhando no sistema home office, de forma que o barulho das obras certamente vai prejudica-los. Diante do cronograma da obra, não há dúvida de que causaria muito barulho (retirada de piso da sala, varanda e quartos, retirar entulho etc – id 60794836).

Ademais, o barulho aumentaria o estresse natural decorrente da quarentena, representando risco para a saúde dos moradores, especialmente os que residem nos apartamentos mais próximos.”

Destaco, ainda, a necessidade de as crianças e adolescentes terem sossego para acompanhar os estudos online. (Destaques propositais)

 

Notem que as decisões judiciais amparam tanto a questão de prevenção de saúde e consequentemente as vidas de todos os condôminos, bem como salientam a necessidade de se evitar barulhos advindos da realização de obras nos condomínios, tema que a edição do fantástico do dia 03 de Maio de 2020 dedicou 05 (cinco) minutos para apontar os problemas enfrentados. https://globoplay.globo.com/fantastico/t/S15HBdHBdn/

 

Conclusão

 

Toda a população mundial, adota medidas, inclusive extremas, para eliminar a pandemia e evitar a contaminação em massa pelo Coronavírus (covid-19), sendo que no Estado de São Paulo a quarentena foi estendida até a data de 10 de Maio de 2020 e ainda no final de Abril, foi anunciado que provavelmente se estenderá ainda mais.

 

O maior problema, conforme especialistas indicam, face a pandemia, não é a severidade da moléstia, mas a rapidez de propagação e o perigo para aqueles que possuem fragilidades na saúde, como os idosos (grupo de risco), que são a grande maioria no condomínio consulente.

 

Dessa forma, impõe-se a restrição a circulação de pessoas nos condomínios, especialmente prestadores de serviços eventuais, inclusive das unidades e, no presente caso início ou retomada de obra, posto que é medida que se impõe não havendo ilegalidade por parte do sindico que adota tal postura pois a este cabe garantir a segurança, sossego e salubridade de todos os condôminos (prevalência do interesse comum sobre o interesse privado), cabendo aos condôminos exercerem seu Direito de Propriedade que neste caso encontra limites na vida condominial.

 

Na medida do possível, inicialmente deve o sindico comunicar previamente todos os condôminos a respeito da decisão de paralisar e suspender temporariamente obras nas unidades, tendo ainda em mente que se necessário for tratar a questão mais próxima é sempre a melhor opção do que acionar o Judiciário.

 

Ainda lembramos que nas relações condominiais, a isonomia teve ser a tônica aplicada, logo a determinação alcança a todos, não cabendo exceções.

 

Os condôminos, por via acessória, também devem ter preocupação com os trabalhadores contratados, haja vista que estariam expostos e se locomovendo diariamente, quando na verdade as orientações e

determinações são ao contrário, para que fiquem em casa.

 

 

 

Esperamos sinceramente que o mundo saia o mais rápido possível dessa situação jamais enfrentada por nós e que está sendo tratada com toda a importância necessária.

 

 

Gonçalves, Basse e Benetti Advogados Associados

Diego Gomes Basse OAB/SP 252.527

Bruno Henrique Silva dos Santos OAB/SP 325.357

 

 


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