Boletim

goncalves basse e benetti

06/05/2020

COVID 19 E AS RELAÇÕES CONDOMINIAS E AGORA?

Vivenciamos momento singular na historia da humanidade. Essa não será a última pandemia e tão pouco é a primeira. O homem da Idade Média por exemplo, enfrentou a Peste Negra, no início do século XX houve a Gripe Espanhola, disseminada pela viagens de navio, comércio entre países e a volta dos soldados da Primeira Grande Guerra.

Contudo, a COVID 19 – traz consigo além da nocividade da virose, que pegou de surpresa à todos, inúmeros desafios.

No âmbito condominial, que já tem inúmeras particularidades, observando que se trata de propriedade compartilhada por indivíduos com inúmeras diferenças, com dificuldades cotidianas para conciliar finanças, organização administrativa, sem perder de vista o bem estar do condômino, em tempos rotineiros já é desafiador conciliar e organizar esse interesses, em tempos nunca antes vivenciados, os desafios são múltiplos.

A pergunta que feita por síndicos, condôminos, prestadores de serviço: E AGORA?

 

 Partindo dessa dúvida, temos a primeira conclusão: não temos respostas.

 

A única certeza desse momento é que sairemos diferentes dele, revendo conceitos e modo de vida e com a necessidade de reconstruir, rever relações até então estabelecidas como verdades inquestionáveis.

 

1. Quais são as principais questões ou mudanças no universo jurídico, afetadas diretamente pela COVID 19?

Não se pode falar em questões jurídicas, desassociadas dos fenômenos sociais, o advogado e outros operadores do Direito devem considerar, momento politico, econômico e até os efeitos psicológicos nas pessoas por força da epidemia. Lembrando que as questões jurídicas são discutidas a partir da ocorrência de um fato social, dessa forma não podemos perder de vista que qualquer decisão ou prognóstico, feito por um profissional da área jurídica, deve levar em conta esses elementos, além do principal: o fator humano.

Nos parece adequado, mencionar que muitas questões jurídicas serão levadas aos Tribunais para serem resolvidas, considerando a grandeza da do fenômeno da COVID 19 e de seus impactos, que passam por relações familiares, contratuais, propriedade, empresarial, financeiro e até mesmo com Poder Público. Por hora, o advogado tem sido tal e qual um soldado do Corpo de Bombeiros, apagando incêndios e tentando socorrer as vítimas, para depois adequar as consequências, que serão inúmeras e incalculáveis.

 

2. No âmbito jurídico condominial, como a COVID-19 afetou as relações estabelecidas?

A primeira questão enfrentada foi a atuação do síndico. Logo que se instaurou a quarentena, o síndico, que possui inúmeras responsabilidades, conforme prevê o artigo 1348 do Código Civil, além de ser o representante legal do condomínio, falando pelo o empreendimento em órgão públicos e privados, respondendo civil e criminalmente, teve que adotar inúmeras medidas estando a frente da responsabilidade de preservar a saúde dos condôminos, observar as diretrizes do Ministério da Saúde e decretos governamentais e atender os anseios dos condôminos, moradores e colaboradores dos condomínios.

Diante do cenário pandêmico, podemos mencionar que muitas “verdades supremas”, foram minimizadas, que garantias constitucionais, diretrizes legais e da própria convenção (que é a lei interna dos condomínios), foram minimizadas para dar lugar ao objetivo maior: a conservação da saúde e da vida dos condôminos e moradores.            

 

3. Quais foram as medidas adotadas pelos condomínios para se adequar as diretrizes do Ministério da Saúde?

Inicialmente os condomínios, de forma legitima e por meio do síndico, impediram o uso das áreas comuns (academia, salão de festas, quadra, piscina, etc.) e a realização de obras e mudanças, para evitar a circulação de pessoas e inibir o contágio pelo corona vírus, limitando acesso de prestadores apenas para serviços essenciais ou de urgência. 

 

4. Tais medidas são legitimas ou legais?

Dada a excepcionalidade da situação medidas excepcionais são adotadas para preservar a saúde e a vida que são bens maiores. Muitos condôminos contrariados com as restrições avocaram o direito constitucional de propriedade, querendo impor a continuidade de obras ou recebimento de prestadores de serviço não essenciais, porém temos que lembrar , que há garantias constitucionais que são joias da Constituição Federal, como a vida e a integridade física dos indivíduos, logo, diante do notório cenário da pandemia, das medidas adotadas em âmbito governamental e da noticiada necessidade de afastamento social para evitar o contágio, nos parece que a primazia é do direito a vida e a saúde plena em detrimento do direito de propriedade, que resta minimizado nesse momento.

 

5. O síndico pode impor tais medidas restritivas? Ele poderá ser responsabilizado?

O síndico por força da legislação vigente, artigo 1348 do Código Civil, tem o dever de prover a seguridade dos condôminos e moradores, logo, não pode hesitar na adoção das medidas que visem proteger a massa condominial do contágio pelo corona vírus.

A jurisprudência paulista tem concedido medidas liminares no sentido de convalidar tais medidas restritivas adotadas pelo síndico.

Na prática, para que o síndico seja protegido e adote medidas de forma ponderada, recomenda-se que tome decisões de forma colegiada, ou seja, discutidas e validadas junto ao Conselho (que em tese representam os condôminos e fiscalizam o síndico)   

 

6. Há possibilidade de flexibilizar as medidas restritivas?

O universo condominial é rico, lidamos no cotidiano com “cases” e situações individuais, que merecem atenção e olhar sensível de quem está a frente do condomínio e até de quem presta consultoria, como o advogado, no caso.

Há condomínios por exemplo, que antes da epidemia estavam promovendo obras estruturais, que visam garantir a seguridade da edificação. Nesses casos alguns síndicos optaram por dar continuidade a obra, todavia impondo aos prestadores de serviço inúmeras restrições (horário, uso de EPI’S, circulação limitada, dentre outras questões)

Há as situações dos condôminos, muitos precisam terminar obras, outros precisam mudar, até mesmo para poder alugar a unidade, de modo que o condômino possa alugar a unidade por exemplo. Ou seja, o síndico, os gestores em geral, precisam conhecer muito bem o empreendimento administrado para cravar uma regra, pois cada caso é um caso.

O que não se pode admitir por exemplo, é a responsabilização do condomínio por eventual prejuízo suportado pelo condômino, por eventual atraso na obra ou dificuldade para desocupação ou ocupação do imóvel.

A epidemia atinge a todos nós de alguma forma e todos estamos arcando com algum prejuízo, seja de ordem financeira ou pessoal.

 

7. Em tempo de pandemia, fale das relações entre os condôminos, como as pessoas têm se comportado?

Oportuno falar dos relacionamentos. Que diga-se, já é tema recorrente e normalmente já exige espirito conciliador e pulso firme por parte dos gestores, em tempos de COVID 19, multiplicam-se reclamações, ansiedade por informação e conflitos entre os vizinhos.

Aproveitando o tema das obras, exposto, um cuidado que o síndico deve ter nesse período pandêmico, é com o barulho. Muitas pessoas estão trabalhando em sistema home-office, acumulando além do trabalho o convívio familiar.

O silêncio é uma aspiração, mas com os condomínios super lotados, ele é meramente utópico.

A limitação da realização de obras, por exemplo, além de evitar a circulação de pessoas para evitar o contágio, tem por objetivo também limitar o excesso de produção de barulho, poupando aqueles que trabalham em sistema home office.

Por outro lado, com as crianças em casa e a ansiedade crescente produzido pelo confinamento, necessário estimular alguma tolerância entre os vizinhos também.

Muitos gestores, tem permitido, que se façam apresentações de cantores ou outros artista, no início da noite, de forma a acalentar aqueles que por ventura estão presos em seus lares. Nos parecendo medida adequada e eivada de empatia. 

 

8. Quando há moradores infectados, como o síndico deve agir?

O síndico, por força de suas inúmeras responsabilidades tem o dever de informar os condôminos, quando for avisado que um morador for infectado. Além de comunicar pelos meios próprios ele deve adotar medidas que inibam o contágio, recomendando o isolamento da família que possui o membro com corona vírus. Promovendo o recolhimento do lixo de forma apartada, a desinfecção dos elevadores e das áreas comuns de forma reforçada.

Não se recomenda revelar a identidade do infectado, sob pena de ferir as garantias constitucionais de não violação da intimidade e preservação da imagem. Nos parece exagero e até crueldade expor o enfermo, que já está sofrendo com os sintomas da COVID 19 e será penalizado com eventual discriminação dos seus pares.

Os excessos inclusive, podem gerar ações judiciais contra o condomínio e o síndico responde por eventuais excessos.

O síndico também deve comunicar à autoridade sanitária de seu Município, lembrando que hoje todas as Prefeituras disponibilizam canais “on line” por meio do website do órgão.   

 

9. E as relações de trabalho no âmbito condominial foram afetadas?

A primeira questão, e intransigível é a proteção a saúde dos trabalhadores, independente do modelo de contratação, o síndico deve promover a proteção individual, redobrar cuidados com a profilaxia dos trabalhadores, eventualmente afastar os que são do grupo de risco.

No tocante a necessidade de adequação de despesas com a folha de pagamento, o condomínio pode fazer uso das benesses da Medida Provisória 927 e 936 /2020, recolhendo encargos sociais de forma extemporânea e aproveitando para ajustar banco de horas e eventual redução salarial ou concessão de ferias. Medida legitima, para preservar postos de trabalho, sem perder de vista a necessária adequação de receitas e despesas que é o calcanhar de Aquiles dos condomínios. 

 

10 . No âmbito financeiro, que medidas o síndico pode adotar, sem cometer ilegalidade? 

 Em tempos excepcionais, medidas excepcionais. Eis a máxima para agir nesse momento atípico.

O síndico não pode extrapolar os poderes conferidos pela lei e pela convenção, mas não se pode perder de vista, que deve adotar medidas incisivas para socorrer e aliviar o “caixa” nesse momento delicado.

A primeira questão, o sindico não pode adotar medidas excepcionais divorciado de seu Conselho.      

Toda e qualquer decisão, especialmente as que resvalem no manejo das contas devem ser convalidadas pelos conselheiros.

O sindico pode eventualmente e individualmente estabelecer a suspensão do recolhimento de rateios de obras, por exemplo, que possam ser adiadas.

Se o caixa estiver sadio, suspender excepcionalmente e por tempo limitado o fundo de reserva (que é uma poupança) e renegociar contratos. 

 

 

11. É possível alterar ou rescindir contratos?

Temos uma premissa nas relações contratuais, que é a liberdade para contratar, contudo, a própria lei nos impõe, por segurança jurídica, que os contratos sejam observados e cumpridos em sua integralidade, penalizando inclusive quem não observa as cláusulas contratuais. O Código Civil dedica inúmeros artigos ao tema, que compõe ainda o Código de Defesa do Consumidor e a própria CLT, que estabelece inúmeras regras para que as relações sejam equânimes e as partes recebam e entreguem o quanto pactuado.

Mas estamos diante de caso fortuito, caso fortuito de forma simplista nada mais é acontecimento que não pode ser previsto e que causa uma consequência e ou impossibilidade de cumprir uma obrigação.

Observando os efeitos da COVID 19 nas relações contratuais, podemos dizer que estamos diante de autêntico caso fortuito, sendo aplicável a teoria da imprevisão.

Tal teoria prevista nos artigos 478 a 480 do Código Civil, justifica a resolução ou a revisão de um contrato caso ocorra um acontecimento superveniente e imprevisível que desequilibre a sua base econômica, impondo a uma das partes obrigação excessivamente onerosa. Referida teoria mitiga o princípio da força obrigatória dos contratos.

O que se tem orientado diuturnamente é a busca pela negociação e readequação das relações contratuais.

O advogado nesse momento, será um mediador, não deve buscar a briga pela briga, pois nessa situação de pandemia, todos de alguma forma estão amargando prejuízos, seja no âmbito pessoal ou patrimonial

Uma bandeira que devemos carregar, ou uma causa a se defender: para manter a roda da fortuna girando, necessário buscar a manutenção das relações estabelecidas antes da epidemia. Com ajustes indiscutíveis, mas com a preservação das empresas e dos empregos ali gerados.

Os síndicos têm tido sucesso, a maior parte das empresas estão ajustando contratos de prestação de serviços de forma a manter a relação, dando descontos ou reduzindo o serviço.  

 

12.  E a inadimplência, como fica?

Nossa base de análise da inadimplência, além dos dados individuais dos próprios condomínios é o índice de ações distribuídas no Tribunal de Justiça de São Paulo, que no primeiro trimestre de 2020 tinham indicadores muito positivos, refletindo o período de recuperação econômica de 2019.

Conforme dados do SECOVI /SP – citamos:

  Levantamento realizado pelo Secovi-SP junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), em fevereiro, antes da pandemia de coronavírus (Covid-19), mostra incremento de 27,3% no número de ações condominiais e 10,1% nas ações locatícias na cidade de São Paulo, em comparação ao mês anterior.

No segundo mês deste ano, foram protocoladas 760 ações por falta de pagamento do rateio do condomínio, 27,3% a mais que os 597 processos ajuizados em janeiro de 2020. Comparado ao mesmo mês do ano anterior, quando foram registradas 859 ações, houve queda de 11,5%.

Evolução mensal das ações condominiais

No primeiro bimestre de 2020, foram protocoladas 1.357 ações, uma diminuição de 1,9% na comparação com o ano anterior (1.383 ações). Nos últimos 12 meses (março de 2019 a fevereiro de 2020), o total de 10.356 ações protocoladas representa uma redução de 4,7% em relação ao período anterior (março de 2018 a fevereiro de 2019), quando foram registradas 10.863 ações.

Caberá ao profissional que lidar com a cobrança, negociar eventuais encargos, ter sensibilidade redobrada para diferenciar quem de fato sucumbiu a epidemia ou quem quer tirar vantagem e mediar a situação, de forma a garantir o recebimento de dividendos, sem perder de vista a redução da capacidade financeira do devedor.

Mas o síndico não poderá dispensar a cobrança, que deve mais do que nunca ser realizada, com cuidado, mas sem abrir mão de receita.

 

13. É possível dispensar o pagamento da cota condominial em tempos de COVID 19?

 O condomínio não é um prestador de serviços, a relação estabelecida não é de consumo, é uma relação patrimonial entre o condomínio e o condômino.

A cota condominial é arrecada para fazer frente aos gastos e manutenção da própria propriedade, é um dever legal do condômino prevista no artigo 1336, I do Código Civil, portanto não há como promover isenção, ainda que nesse momento delicado. 

Como mencionado, cada síndico poderá tratar os casos individuais, promovendo acordos, mas sem perder de vista a isonomia e a necessidade de cumprir as obrigações do condomínio.

14. É possível implementar assembleia virtual?

O Judiciário tem concedido medidas liminares para a realização de assembleias nessa modalidade

Nossa recomendação é realizar tais reuniões virtuais para tratar de temas que não sejam passíveis de impugnação, pois ainda faltam mecanismos para controlar a identidade de quem vota (como a certificação da assinatura da “lista de presença), eventualmente as decisões poderão se impugnadas nessa modalidade.

Dessa forma é preferível se acautelar e não discutir temas sensíveis virtualmente (como eleição e aprovação de contas).

Ainda há muito por ajustar tecnologicamente, as assembleias virtuais não são interativas, são realizadas em sistema “chat”.

 

15. O mandato do sindico venceu e agora?

É legitimo buscar a prorrogação, validando junto ao Conselho a extensão do mandato pela impossibilidade de realizar a assembleia por força das questões sanitárias.

Há decisões judiciais garantindo a permanência do síndico por pelo menos 90 (noventa) dias.

Na prática os órgãos públicos e instituições bancárias tem aceitado carta de próprio punho firmada pelo sindico empossado, declarando a necessidade de permanência no cargo por força da COVID 19.

 

16. O síndico pode obrigar os condôminos a utilizarem máscaras nas áreas comuns para evitar contaminação?

Em tempos excepcionais, medidas excepcionais são adotadas, ainda que se preserve as garantias individuais, necessário resguardar a saúde dos condôminos. Se o síndico perceber que há trânsito excessivo de pessoas, pautado nos decretos governamentais, entende-se que é legitimo impor tal condição aos condôminos de forma a preservar a coletividade.

Pode-se iniciar com a orientação e se não tiver efeito, o síndico, observando as atribuições do cargo, conforme prevê o artigo 1348 do Código Civil, considerando o dever de resguardar a segurança da massa condominial, pode impor o uso da proteção aos condôminos, prestadores de serviço e até visitantes, deve divulgar amplamente tal imposição.

Vale destacar que a O Governo do Estado de São Paulo e grande parte dos prefeitos impuseram tal mandamento, ou seja, para circular nos locais públicos e utilizar meios de transporte, deve-se estar municiado com as máscaras de proteção.

O que convalida decisões do condomínio no sentido de impor aos moradores e visitantes que circulem nas áreas comuns dos empreendimentos.   

CONCLUSÃO

Muitas questões ainda estão por vir, tendo em vista que a epidemia afetou a todos de forma universal, seja no âmbito econômico, no campo das relações e na saúde.

No âmbito condominial, não há respostas prontas, todas as decisões devem considerar o cotidiano, as características individuais de cada empreendimento e o perfil dos condôminos, além de circunstâncias especificas.  

O síndico, deve ter como norte a proteção e cuidados para com a saúde de todos que moram e circulam no condomínio, sem perder de vista aspectos humanos e individuais na tomada de decisão.

Por derradeiro, lembramos que tramita na Câmara dos Deputados, Projeto de Lei 1179/2020, já aprovado pelos Senado Federal, que trata e consolida grande parte das questões aqui dispostas.

Contudo, as orientações prestadas tem por fundamento a legislação vigente e as bases da interpretação legislativa, sem perder de vista a prática cotidiana do quanto exposto.

Com ponderação e sentimentos nobres como: empatia e ponderação superaremos essa fase.

 

GONÇALVES, BASSE & BENETTI ADVOGADOS

EQUIPE CONDOMINIAL


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