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goncalves basse e benetti

18/05/2020

Contratos em tempos de Pandemia: Qual caminho seguir?

Contratos em tempos de Pandemia: Qual caminho seguir?

Contratos de financiamentos, trabalho, prestação de serviços e aluguéis. Grandes são as chances de você estar vinculado a algum desses tipos contratuais. Certamente essa tem sido uma das maiores dúvidas que têm passado pelas nossas cabeças durante a crise do Covid-19. O que, de início, acreditávamos que poderia ser algo sem grandes repercussões, hoje faz com que tenhamos que rever tais instrumentos para definir, através da boa-fé e solidariedade, quais são as alternativas indicadas para melhor solucionar tais negócios jurídicos evitando adentrar em litígios. 

Bom, e como devemos agir diante de tal situação? Quais têm sido os posicionamentos dos tribunais? Preliminarmente é de extrema valia que se analise, se há a possibilidade do caso ser solucionado comercialmente. Isso quer dizer que devemos transcender aos termos do contrato e pensar, sob o ponto de vista comercial, se existe alguma forma equilibrada de lidar com o cenário. Para que se tenha sucesso nessa etapa, as Partes devem estar dispostas a flexibilizar o rígido princípio do pacta sunt servanda, que determina que os contratos devem ser cumpridos e, acima de tudo, devem estar dotadas de grandes boa-fé e razoabilidade, afinal, a pandemia não atinge somente a um lado e estamos tratando de um cenário caracterizado pela temporariedade.

Sendo assim, a primeira linha mais indicada é a de renegociação entre as Partes. Sob o ponto de vista jurídico, a revisão do contrato pode possuir como principal fundamento a chamada “Teoria da Imprevisão ou da Onerosidade Excessiva” por exemplo, nos termos dispostos nos artigos 317, 478 a 480 do Código Civil. Esse fundamento pode ser trazido principalmente nos contratos de prestação de serviços que, pelo Decreto de Quarentena nº 64.881 de 22 de Março de 2020, deixaram de ser prestados de forma parcial ou total, de modo que, a continuidade dos pagamentos configuraria um desequilíbrio contratual entre as partes.

 

Nessa linha de argumentação, as Partes poderão negociar, por exemplo, tanto a suspensão do contrato durante o período de pandemia com a posterior retomada, ou, como medida mais equilibrada, reduzir o escopo dos serviços com a consequente redução proporcional do valor mensal.

 

Agora, e se estivermos diante de uma situação que a empresa que contratei não está impedida de prestar os serviços? Nesse caso, as partes podem acordar pela manutenção total do escopo de trabalho com a aplicação de descontos temporários, a serem diluídos em parcelas futuras.

 

Independentemente de qual parte você representar em seu contrato uma coisa é certa: não é hora de acionar multas por inadimplementos! A alegação de caso fortuito (evento totalmente imprevisível) ou força maior (evento previsível, mas inevitável) possui amparo legal no artigo 393 do Código Civil, e o entendimento é indiscutível: em tais hipóteses, o inadimplemento está justificado e o devedor não responderá pelos prejuízos resultantes de tais eventos.

 

Alguns contratos podem prever, inclusive, a rescisão imediata caso os eventos de caso fortuito e força maior ultrapassem um número definido de dias. Em tais raros casos (afinal, até então o Brasil, em particular, possuía pouquíssimos eventos que bem fundamentassem a aplicação de tais institutos), tal disposição representa uma boa porta de saída do contrato sem que haja o cumprimento do aviso prévio.

 

A segunda linha de solução é a chamada suspensão do contrato. Apesar de não ser tão benéfica para as Partes quanto a renegociação do Contrato, a suspensão contratual ainda apresenta maior receptividade do que a extinção do negócio jurídico. Nessa hipótese, ambas as Partes “congelarão” suas obrigações durante o período de pandemia, sem extinguir o vínculo contratual existente, para que possam retomar a relação ao final da pandemia. Trata-se de uma hipótese que tem sido amplamente utilizada no âmbito trabalhista, após a aprovação da Medida Provisória 936/2020 pelo Governo Federal. Nesse caso específico, a suspensão deverá ocorrer por até dois meses, diferentemente do que ocorre com os contratos particulares entre entes privados, cuja temporariedade pode ser definida pelas Partes de acordo com a negociação.

 

Sempre que possível, temos que utilizar a extinção do contrato como último recurso. Isso porque tal medida é a mais extrema a ser tomada em tempos de incertezas econômicas para ambas as partes, de modo que dificilmente a outra parte abrirá mão do cumprimento do aviso prévio estabelecido no contrato para extinguir o vínculo contratual. Entretanto, temos que trabalhar com essa hipótese, afinal podemos estar diante de situações em que há a perda no interesse da parte quanto ao negócio jurídico. Um exemplo bem comum dessa situação está nos casos de compras de passagens aéreas. Em tais casos, conforme determinou a Medida Provisória nº 925/2020, a restituição dos valores pagos pelos passageiros deverá ocorrer em até 12 meses.

 

E como tem sido tratados os casos de contratos de locação residencial e comercial? Novamente aqui temos que analisar os impactos da pandemia para ambos os lados, afinal, a crise do locatário também pode ter assolado o locador que conta com a locação de seu imóvel como parte de sua renda. Para os contratos de locação residencial persiste a recomendação de que as Partes optem pela renegociação para a alteração do valor do aluguel, por meio do que chamamos de novação objetiva, autorizada por meio do artigo 18 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991). A partir desse instituto, as partes contratantes negociam uma nova obrigação em detrimento da extinção de uma anterior, a qual será substituída sem que haja a necessidade da intervenção de um juiz.

 

Temos que diferenciar, todavia, os cenários da locação residencial e comercial. Isso porque a finalidade da locação residencial continua sendo cumprida pelo Locador, uma vez que, independentemente da pandemia, o imóvel está disponível para que o locatário o utilize para o cumprimento de sua finalidade. O mesmo não podemos dizer da locação comercial, uma vez que muitos comércios e lojas de shopping centers foram obrigadas a fechar as portas após o Decreto de Quarentena.

 

O Judiciário, por sua vez, tende a caminhar no sentido de igualmente estimular a renegociação dos contratos de locação comercial e, em determinados casos (principalmente os de locação em Shoppings Centers, uma vez que o lockdown faz com que se perca a principal obrigação do locador que é o de disponibilizar o imóvel para o uso e fim a que se destina), determina a suspensão do pagamento do aluguel:

“O juiz de Direito Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, da 22ª vara Cível de SP, deferiu liminar e determinou a redução no valor do aluguel pago por restaurante em virtude da atual crise ocasionada pela covid-19. Dessa forma, a empresa efetuará pagamentos relativos a 30% do valor original do aluguel, o que corresponde a R$ 9.170,58, enquanto durar a crise sanitária”.[1]

(Processo nº 1010893-84.2020.8.26.0114 – 8ª Vara Cível de Campinas/SP)

 

 “O dono de um restaurante instalado em um shopping de Campinas (SP) obteve na Justiça uma liminar para suspensão do pagamento de aluguel e de um fundo de propaganda enquanto o empreendimento permanecer fechado por conta da pandemia do novo coronavírus - a maioria dos centros de compra da cidade suspenderam as atividades até 30 de abril. Cabe recurso.”[2]

(Processo nº 1026645-41.2020.8.26.0100 – 22ª Vara Cível de São Paulo/SP)

 

Por certo, inexiste a possibilidade de criar-se uma espécie de “receita” para solucionar todos os conflitos contratuais. Isso porque, na análise prática, deve-se preliminarmente levar em conta a natureza do contrato, as cláusulas e condições preexistentes, qual área do direito será aplicável, quem são as partes, eventuais impactos de cada solução, dentre outros diversos aspectos que envolvem um negócio jurídico. Busca-se, nesse momento, proteger minimamente o âmbito contratual para as consequências que vieram e que ainda virão em decorrência do Covid-19. Dessa maneira, o melhor caminho é aquele em que as Partes, dotadas de razoabilidade e bom senso, transcendem aos termos do contrato firmado e decidem pelo cenário mais equilibrado, sem perder de vista o caráter temporário e excepcional do período que vivemos.

 

[1] Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/323789/restaurante-pagara-30-do-aluguel-durante-pandemia. Acesso em 02/05/2020.

[2] Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/323379/lojista-nao-pagara-aluguel-mensal-minimo-e-fundo-de-propaganda-enquanto-shopping-estiver-fechado. Acesso em 02/05/2020.


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