Boletim

goncalves basse e benetti

29/07/2020

ASSEMBLEIAS VIRTUAIS E OS ENTRAVES PARA SUA REALIZAÇÃO

Em meio a tanta tecnologia e crescimento dos canais virtuais de atendimento, seja em consumo ou em outros segmentos, nos vemos em um momento na área condominial que coloca alguns obstáculos e entraves para a realização de uma assembleia de condôminos na forma virtual, ainda que tal realização seja, de alguma forma, benéfica para a massa condominial no período da pandemia, eis que evita a aglomeração e em tese, permite a deliberação de assuntos de interesse do Condomínio.

É certo que, em razão da pandemia que assola o mundo, causada pelo COVID-19, diversas foram as opções e soluções apresentadas ao universo condominial para garantir a continuidade e efetividade tanto da administração do Condomínio, quanto da própria convivência da coletividade neste segmento. Uma delas foi a Lei nº 14.010, de 10 de Junho de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia.

A Lei citada prevê a possibilidade de realização das assembleias pelo meio virtual até o dia 30 de Outubro de 2020, entretanto, deixa claro que, para a sua materialização, é necessário o caráter emergencial dos assuntos objetos da pauta e ordem do dia.

É importante ainda, para cada condomínio de forma particular, que sejam verificadas as normas internas (Convenção e Regimento Interno), no sentido de trazer maior segurança à realização de referido ato, especialmente considerando o alto risco de impugnação posterior.

Isto porque a assembleia de condôminos, de acordo com o Código Civil, deve ser realizada anualmente com o intuito de serem prestadas as contas do período anterior, aprovar o orçamento para o próximo período e deliberar sobre outros assuntos. Nela, os condôminos, devidamente identificados e/ou representados, manifestam sua opinião com relação aos assuntos a serem deliberados, por meio de seu voto.

É aí que mora o entrave. Considerando a necessidade de aferição de voto, verificação de legalidade de representação (procuração) e legitimidade do condômino votante, é que se verifica a dificuldade de realização deste ato pelo meio virtual, tendo em vista a ausência de ferramentas que possam garantir que o voto de cada participante do ato seja, efetivamente, legítimo e observe a legalidade.

Isto porque a própria Lei nº 14.010/2020 determina em seu Artigo 5º, Parágrafo Único, que qualquer meio eletrônico utilizado para que ocorra a manifestação dos participantes deve assegurar a identificação destes e a segurança de seus votos, o que, em tese, ainda não é possível garantir.

A insegurança jurídica deste modo de realização de assembleia reside no fato de que, caso qualquer participante da assembleia que tenha registrado seu voto durante sua realização, na verdade não esteja apto para votar (por exemplo, em casos de inadimplentes – proibido voto por algumas Convenções), pode gerar a nulidade da votação do item da ordem do dia, e até mesmo, da assembleia como um todo.

Além disto, é necessário analisar a situação em que vivem os condôminos, eis que, há possibilidade de alguns deles não possuírem amplo acesso e manuseio das ferramentas necessárias à realização da assembleia virtual, sendo que no caso de ser realizada a referida sessão, restariam prejudicados aqueles que possuem tais dificuldades de acesso e/ou manuseio.

É arriscada a convocação e realização de assembleia virtual, pois o Condomínio estaria vulnerável a impugnações, pois mesmo que a lei autorize a realização desta modalidade de deliberação assemblear (casos emergenciais), todos os requisitos devem ser observados e ainda assim o próprio legislador fez questão de constar que poderão (e não deverão) ocorrer em caráter emergencial.

Em meio a todo o caos vivenciado no atual cenário mundial, sendo o síndico e os funcionários do condomínio responsáveis por se informar quanto as determinações em todas as esferas (Municipal, Estadual e Federal), superar questões das quais envolvem temas complexos, de saúde, de segurança epidemiológica, que são incomuns para a maioria dos profissionais que atuam no meio condominial, dedicar neste momento recursos humanos e financeiros do condomínio, que diga-se de passagem, estão sendo empregados com extremo critério e cuidado devido a dificuldade de pagamento de muitos dos condôminos que perderam suas fontes de renda, se torna complicado iniciar um processo de adequação para a realização da assembleia no modo virtual.

Por estas razões, a necessidade de realização de assembleia virtual deve ser pautada em assunto efetivamente urgente, que, caso não deliberado “imediatamente”, venha a trazer algum prejuízo para a massa condominial, sendo certo que, se possível, o Condomínio pode aguardar o momento propício para a realização de assembleia presencial, com a devida convocação, quando então, todos terão ciência de forma antecipada, inclusive com a pauta necessária e legal para uma assembleia ordinária/extraordinária, evitando, assim, questionamentos, impugnações e alegações de nulidade no caso de realização de assembleia virtual sem que haja justificativa emergencial para tanto.

 

Gonçalves, Basse e Benetti Advogados Associados


TOPO